持ち家信仰
【不動産】「家賃並みの返済でマンションが買える」 あなたは信じていますか？
1 ：窓際店長見習φφφ ★ ：2007/04/25(水) 22:31:31
“毎月10万円台の支払いで買えるマンション特集”……住宅情報誌などでしばしば目にする記事だ。
この言葉の意味は、「家賃と同程度の負担でマンションが手に入る」ということなのだろう。
あたかも、現在は買いやすい環境が整っていると言わんばかりだ。
確かに、一昔前と比べれば依然として金利水準は低く、都心部を除けば分譲価格も安定している。
毎月10万円台の負担で買えるマンションがあることは事実だ。
しかし、家賃と住宅ローンはその性格がまったく異なる。
“毎月の負担金額”だけを単純に比較して、買いやすいかどうか判断するのは危険きわまりない。
そこで、過去の苦い経験を反面教師に、住宅ローンを組むこと＝マンションを買うこと
のリスクについて、改めて理解を深めておきたい。
マイホームを検討する際、日本では「年収の５倍」が価格妥当性の１つの目安とされるが、
バブル絶頂期の1990年には10キロ圏内で18.7倍に達していた。
ところがその後、給与の下落以上にマンション価格が急降下。
2000年には、年収倍率が5.29倍（東京圏平均）まで低下した。 バブル前の水準に戻ったわけだ。
「マンションが買いやすくなった」と言われるのも、年収倍率の改善が深くかかわっている。
そこで家賃と比較するため、頭金２割、35年返済で当時のローン金利をもとに毎月返済額
（元利均等返済）を計算してみた。 結果は以下の通り。（表略）
しかし、金利も家賃も変動リスクを内包している。
そのため、将来的に約束された結果でないのは言うまでもない。
その上、阪神淡路大震災や耐震偽装事件でマイホームを失っても住宅ローンはなくならなかった
現実を思い出せば、家賃との単純比較だけでマンション購入を決断することのリスクは
説明するまでもないだろう。
改めて、なぜ、地震などで建物が消滅したにもかかわらず、
住宅ローンは返済義務がなくならないのか？
……そこには、「抵当権」という“しがらみ”が隠れている。（抜粋）
ttp://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/
3 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 22:33:35
住宅ローンは住宅を担保にしている有担保融資。 払えないなら取り上げるだけ。 低リスク。
死ねば住宅ローンはチャラ。 保険で全額補填される。
こんな低リスクの融資は無い。 銀行ウハウハ。
8 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 22:46:28
もはやずっとリーマンでい続けられるかどうか、
っていうところからハイリスクな時代になった訳だが。
9 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 22:47:00
賃貸は好きに引越しできるけど買っちゃうとな。
買ったマンションを他人に貸せるからどっこいどっこいなのかもしれないけど。
11 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 22:48:12
ただ、賃貸は一生自分のモノにならないし、年を取っても支払いの値段は一緒。
個人的には安くても良いからマンション、または一軒家を勧める。
ただし、ローンの支払いを60歳前後で終わるようにすることが前提だけど。
16 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 22:52:47
修繕積立金、月五万でつ
22 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 22:56:07
いつまでも あると思うな 退職金
23 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 22:56:57
新築マンションて築30年でほぼ強制的に建て替えるんだろ？
定年過ぎてローンやっと払い終わった頃にそんな金持ってる自信はないな。
26 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 22:59:45
毎月の返済金額に管理費・修繕積立金は含まれていない。 毎月これが＋。
次に固定資産税。 一般に年間10万円以上は取られる。
火災保険も自己負担。 地震保険は激高。 風呂トイレなどの修理も自己負担。
30年ローンで返せると思ってると失職。
入居したが騒音ですぐ引っ越したくなることも。
出所不明の水漏れで１部屋使えなくなることも。
家賃並みの支払いで・・・とはディベの騙し言葉。
28 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:00:28
他の地域は知らんが、これから関東・東海・東南海には巨大地震が来るというのに、
不動産持つやつってバカ？
34 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:02:36
少々キツくても元金均等でローンを組めよ。
元利金等は融資期間が果実だけを先に掠め取っていく。
35 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:05:50
＞会社をリストラされたりして支払いができなくなったら
…賃貸でも追い出されるんじゃないのか？ｗ
36 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:08:05
比較的広い間取りの賃貸マンションってけっこう数が限られてない？
37 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:08:11
家賃の場合20マンの家賃だったのが２マンのアパートに引っ越すこともできるが
ローンの支払いの場合20マンの支払いが固定されている。
３ヶ月返済が滞ると銀行から不幸の通知が来て一括返済求められる。
38 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:10:06
この先ハイパーインフレがきたら 35年ローン金利固定組んでた人なんてウハウハじゃない？
今度のボーナスから一千万円繰上げ返済！・・・とか
39 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:14:10
っていうか、日本は資産インフレのない極めて珍しい国だからこんな話になるんだろ。
普通の国では買う方が良いに決まっている。
この先デフレになるかインフレになるかどっちに賭けるかなんだよ。 株と変わらない。
42 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:16:02
賃貸がいいか、持ち家（マンション）がいいか。 絶対！この議論はかみ合わない。
44 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:18:15
>>38 本当の固定金利ってそうそう無いと思う。
あと、契約条項を隅から隅まで読まないと、なんとも。
46 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:20:46
>>44 旧公団系は固定金利、銀行のは余程の場合は見直すとなってるな。
47 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:23:02
>>26 ＞火災保険も自己負担。地震保険は激高。
保険屋なので言わせて貰うが、保険料はあまり気にしなくていい。
20年ぐらいにすると割引が大きくなって、4000万近いマンションでも
地震込みで15万ぐらいだったと思うぞ。 保険金額は2000万ぐらいだがｗ
今度7月ぐらいに地震保険も改訂されて、概ね安くなる予定。
49 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:24:45
人口減るのに糞高い値段の都市部でマンソンなんぞ買う気しねえ。
50 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:25:11
雇用が安定してるのか？ 給料が安定していくのか？
隣に引っ越しおばさんや、ゴミ屋敷が出現しないか？
それだけでもうマンションなんて買うことなんてできない。
マンション買う人ってすごく勇敢だと思う。
51 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:25:31
この手の客は業者の良いカモ
52 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:25:43
このスレを読んで人生観が360度変わった。
55 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:28:15
>>49 それは間違っていると思う。
人口減少の影響がでてくるのは地方からで、東京の人口は2030年でも増えると言われている。
56 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:28:51
うちの会社は賃貸契約してないと家賃補助が出ない。 マンション買った途端、月５万パー。
正直、とても買おうとは思わない。
59 ：遊軍＠経済部 ：2007/04/25(水) 23:31:43
東京で地震が起きたら地価はどうなる？
63 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:37:10
>52 １周して元に戻ってるぞ
64 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:38:14
マンションの不動産価値って元々低いんだよ。
購入する人は「自分の物にしたい」と言うが、
じゃあ分譲マンションのどれだけが自分の物か知ってるのかと。
管理組合の規定によるが、玄関ドア・窓ガラス・ベランダ・廊下は大抵が共有だ。
壁だって、隣室との中間点までが自分の物。
場合によっては壁紙までで、壁は共有物だったりするんだぞ。
つまりマンションを購入するというのは、建物を買うと言うよりも空間を購入しているのに近い。
俺はそれにウン千万は出したくない。 出したくても出せないけどな、貧乏だしｗ
66 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:41:52
都心の便利な立地条件の家に住みたい
→ 戸建購入は高額過ぎて無理 → 賃貸だと将来インフレになったときに損した気分になる
→ マンション購入
こんな感じか？
69 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:42:49
バブルの頃に買った会社のオサーン達は、家売っても借金が残ると言ってるw
千葉よりずっと先から通ってるよ（飲んだ帰りは会社のタクシー券使ってやがるが）
俺らの代はバブル後の底値の頃に買ったから都心から近くて通勤も楽チン。
買ったときは何も考えてなかったが、今思えば時機を見極めれってことかな。
72 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:46:56
家賃に含まれているもの。
１、固定資産税
２、修繕積立金（共用部分にかかるもの）
３、修繕費（専有部分にかかるもの自己負担）
４、管理費の差額
（賃貸は家主管理で管理費激安なところがあるも分譲は管理会社の取り分が多い）
住宅ローンの毎月の返済額にはこれらが含まれていない。
ローンの返済額と家賃との単純比較は不当表示として排除されるべきだぁぁ。
77 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/25(水) 23:57:01
賃貸の魅力は住み替えやすいことだろうに敷金礼金で初年度の家賃が飛ぶ。
築5年程度のマンションを現金で買って10年ごとに住み替えがよくね？
80 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:07:04
オレは不動産関係だけど、新築買うやつはバカだよ。
業者が取得費用に利益上乗せしてんだから。
業者の利益が２割、諸経費１割で三割の上乗せ。 それが俺たちの給料の原資でつｗ
87 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:11:40
っていうか、ローン組んだら家賃より安いだろ、同じ物件だったら。
それだけリスク背負うわけだから。
そもそもそのローン背負ったりREITが買った物件がマージンのっけって賃貸で出るわけだから、
賃貸の方が普通同じ物件なら高いでしょ。
89 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:19:14
お金の無い人は、小さくてもいいから駅近の中古マンションを買いなさい。
転売する時、マンションは駅徒歩が生命線です。
中古売買で駅徒歩圏外の物件なんて最初から紹介もしませんからｗ
間違っても駅から15分以上の物件は買ってはいけません。
91 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:20:26
何時死ぬかわからんのに、住居費前払いするなんて馬鹿馬鹿しい
93 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:21:44
>>89 正しい。 ただ、徒歩15分は遠すぎ。 ５分だな。 それ以上は資産価値はない。
94 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:22:18
>>91 その論理だったら買った方が良いな。
だって死んだら団信保険でローンが消えて妻子には家は残る。
97 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:26:26
マジレスすれば住宅ローン破産したやつの物件を競売で落とすのが一番安い。
賃貸にしようが自分で住もうがどちらでもよし。
競売物件リフォーム転売で上場した会社もあるくらいだしな。
99 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:27:22
>ただ、徒歩15分は遠すぎ。 ５分だな。 それ以上は資産価値はない。
23区内なら15分でもOK。 それ以外なら５分だな。
100 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:29:29
おいおい、日本の人口は激減するんだぞ。
今買って、30年後の客になりそうな世代人口は今の半分なのを知らないの？
105 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:33:25
しかし、賃貸に一生住むのもなぁ・・・定年後に年金が貰える保証も無いし。
106 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:33:42
>>97 居座ってるヤツがいたら追い出さないといけないし
購入代金は即金で払わないといけないだろ？ シロウトにはお勧めできまい
111 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:37:02
>>100 そうなんですが、都心だけは今後も需要が見込めます。
中心部以外の地域の下落は今後も続くと思われます。
なので業者も郊外物件を優先して処分していますが、
都内の物件は寝かせておいて今後値上がりしてから売り出す予定です。
なので今、都心以外の新築物件を買うのはババを引くのと同じになりますｗ
112 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:39:28
かといって賃貸に10年以上すむと中古マンション買うのと変わらんぐらい払うことになる。
結局駅５分の中古マンションってのがベストだろ。
116 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:42:55
地方都市が崩壊する分、三大都市圏の人口動態は大して変わらないと思う。
団塊が持っている不動産も、地方に移住するのは煽られているほど多くはなく
ほぼ自動的に子供や孫に相続されるだけで、不動産市場には出てこないと思う。
あるとしたら土地持ちの物納や相続税対策での大手不動産会社による小口建売分譲でしょ。
118 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 00:45:45
中古のマンションはいつ売り抜けるかのチキンレースだよ
最後にババを引く者が泣くことになる
122 ：職人：2007/04/26(木) 00:49:16
自動車もマンションも中古は損。
自動車は性能向上で中古車の質も上昇しているので、クルマ好きな人が見れば
確かなモノが買えるが、マンションは次元の違う話だな。 気楽に賃貸でいこうや
133 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 01:17:01
新築の賃貸を転々とするのが最強。
金がないのに不動産屋にすすめられたものを買うヤツは大馬鹿。
銀行と不動産屋とヤクザがどうやって儲けてるか、勉強して出直してこい
まあ安っぽいネット工作にだまされるような輩がお得意様になるのはしょうがない現実だよなあ
135 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 01:21:28
現実は持ち家じゃないと社会的評価はつらいかも。 がんばって家を買うのが吉。
138 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 01:34:59
>>133 ＞新築の賃貸を転々とするのが最強。
礼金敷金仲介手数料、その上新築は客がつきやすいから大家も強気。 どこが最強なんだよ。
古めのリフォーム済み物件を値切って借りるのが最強。
139 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 01:35:42
マンションをローンで買うのは、「借金して家賃を30年間分前払いする行為」。
損得だけでいったら、ばかばかしすぎ。 都会での持ち家は異常な行為なんだよ。
年収と地価が上昇続けた高度経済成長時代だから、できたこと。 今の時代は全く逆だな。
143 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 01:41:34
あのう、地震とかでローン数千万残ってマンションが倒壊したら破産すればいいの？
破産は7年で元に戻るし。
この抵当権ってのは破産も関係なしにどこまでも追いかけてくるの？
147 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 01:49:56
持ち家よりも、土地だけ買っとけ。
土地さえあれば・・・ 何かしらあってもそこで簡易で家建てて暮らせばいいし。
それかログハウスとかで
149 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 01:58:12
>>147 固定資産税・・・・しかも住んでないと２倍に
151 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 02:19:19
>>149 農地扱いにできないの？
それか貸し駐車場とか・・・赤字ですって報告してマイナスを繰り越すｗ
個人から2年で法人にしたりして税金をとことん削って・・・。 まー無理だよね。
155 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 02:25:28
まぁ家賃並みの返済ですよ詐欺は当面は続くと思うよ、
デベウマー、銀行ウマーだしね、営業にどっさり金掛けるからマスコミもダンマリだし。
ハコそのものは郊外の2000マソの物件も都心の6000マソの物件も原価500マソなのに。
156 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 02:26:58
>>151 農地扱いにして200マソ追徴課税を食らったうちの親・・・。
157 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 02:33:08
>>143 地震だろーが放火だろーが、どこまでも追いかけてきます。
抵当権って支払い順位の担保してるだけで。 債務自体は無くならないから。
でも破産すれば綺麗に無くなりますけどｗ
160 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 02:57:52
マンション買うなら、いざという時に金になる物件を買うべきだよ。
・賃貸で貸せる見込みがある。
・物件価値が上昇見込み＞＞横ばい＞＞目減り
・管理会社、販売会社の信用度。
・上記の会社の取り扱い物件が中古マンション市場で人気高か否か。
・購入見込み物件の立地周辺の中古マンション市場での人気高か否か。
・立地周辺の賃貸物件の相場
・最寄り駅、最寄商業施設の運営、経営会社の経営状態、企業安定度、成長度合いと見込み。
安直な「見た目」や「個人的な現時点での利便性」は無視しておくべきだと思う。
あくまでも個人的な意見だけど・・・
161 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 03:09:47
もし地震の心配が無ければ、マンションを買うのも悪く無いかも知れないが、
残念ながら日本は地震大国である。 構造部分が壊れたら、もう建て替えるしかない。
果たして35年ローンを組んだ人間に、もうひとつ同額のローンを組む余裕があるだろうか？
しかも同じマンションに住む全員がお金を出し、さらには解体費用まで捻出しなくてはならない・・・
162 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 03:12:51
>>161 いくら地震大国といってもマンションの構造まで破壊される確率はかなり低いと思われ。
164 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 03:27:35
下の５点を信じられるなら、マンション買っても良いんじゃないの？
・マンションの構造部分が壊れるほどの大地震は発生しない
・壊れても保険に入っていれば大丈夫
・構造計算書の偽造など有り得ない
・建築業者の手抜き工事は、絶対無い
・住民による修繕積立金の滞納・不払いも無い
165 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 03:58:21
マンション購入に借り入れがあると税金が安くなるよ
166 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 04:03:52
そもそも誰もトータルコストが家賃並とは言ってない。 ローンの支払額が家賃並なだけ。
169 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 05:52:58
家族の誰かが大病するとかの可能性もあるからな
貧乏人は通勤通学に1時間くらいは掛かるところで買うのが精々
170 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 06:25:18
低価格の住宅地にはそれ相応の住民が集まる。
171 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 06:27:11
逆に全部の家に監視カメラがある邸宅街もキモイけどな。 深沢とか。
176 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 07:15:29
ほぼ一生引っ越せない住居を持つって今の時代結構リスキーだと思うんだがな。
ポンポンマンション買える金持ちならともかく。
買った住居の周りの環境の何年先の状況なんてわからないしさ。
178 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 07:25:17
>>176 マンションは10年程度で所有者の4割近くが入れ替わったり
所有者は同じでも転勤等で賃貸に出されたりするからね。
そうすると必然的に管理費や修繕積立を滞納する奴が入ってきたり
低音がうるさい車に乗ってるようなDQN夫婦がきたりでろくなことがない。
戸建ては最悪つぶして土地だけ売ればまだいいが
マンションは10年15年経つと資産価値が自動車並みで
二束三文にしかならないから出て行くに出て行けない負の連鎖に追い込まれる。
179 ：名刺は切らしておりまして ：2007/04/26(木) 07:25:29
持ち家なら近くにショッピングセンターとか駅とかできるとドカーンと地価が上がる。
マンションじゃそうなっても下がり続ける。
180 ：REI KAI TSUSHIN：2007/04/26(木) 08:00:14
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